正式な中古マンション 大阪
家主の管理業務は多岐にわたる。
そこで、信頼のおける仲介業者などにビル管理を任せるという方法もある。
賃料の一定割合を管理料に定め、請求業務から苦情処理までを業者に行って貰うのだ。
ビル管理が人任せになってしまうので多少の心配はあるが、賃料の振込口座は自分の口座を使うなどの方法をとれば、不測の事態は避けられるだろう。
管理を任せてしまえば日々の雑用から解放されるので、この方法も検討の余地があると思う。
また、賃料の請求業務、入金業務を行う場合、パソコンを使えば楽に出来るだろう。
賃料の滞納処理にも優れていて、滞納が始まると１ヶ月の家賃のうち１／３だけが入金されるといったケースが多くなるが、このソフトはそれらの分納にも完全対応しており、督促請求書の発行も可能だ。
収益不動産の購入を決めたら、まずは売主に希望する売買代金で購入出来るかどうかを打診し、現在進んでいる商談がないかなどを確認した上で、十分検討出来る余地があれば買付証明書を提出する。
そして、売主及び物件の担保権者が了承すれば、いよいよその物件を購入出来る事となり、売買契約を結ぶ運びとなる。
売買契約に先立って、仲介業者は物件に関して詳細に記載された重要事項説明書を買主に交付し、その内容を宅地建物取引主任者が説明する。
売買契約書に売主、買主双方が署名押捺し、手付金の授受を行って売買契約が成立する。
そして決済では、買主は残金の支払いを行い、所有権を売主から買主に移転して物件を引き渡す。
その際に、必要書類のチェックは司法書士に確認して貰う事が重要である。
書類関係に不備はなく、金銭の授受も終わると、司法書士は法務局に所有権移転の申請を行う。
これで晴れて買主は、物件の新しい所有者になる。
買主は、売主から入居者との賃貸借契約書や入居者・（連帯）保証人の身元を証明する書類、建物図面などを受け取り、入居者の入金方法・請求方法などについて説明を受ける。
私も様々な詐欺的事件の相談を受けたり、実際にそんな業者と解決に向けての交渉をした事があるが、私のように不動産に関する知識を持っていれば、絶対に引っ掛からないような事例ばかりであった。
つまり、買主の不動産に関する知識の欠如がこのような事件を生んでいるとも言えるだろう。
不動産業に全く関わっていない一般の人々が、不動産の知識を身に付ける機会などほとんど皆無だとは思うが、厳しい言い方をすれば、「だます方も悪いが、だまされる方も悪い」のである。
ただ、そのだましのテクニックはいくつかのパターンがあり、注意を持っていれば、それを見破り被害を事前に回避出来る。
詐欺的事件の事例を取り上げ、その対処法について話したい。
悪徳業者にまず狙われやすいのが手付金だろう。
手付金は、その物件を購入するという意思表示の証なので、悪徳業者はそれを理由に、購入の意志表示、あるいは買付証明書を提出する段階で手付金と称する金銭の支払いを要求する。
「他にも購入希望者がいて、これを売主に支払わないとこの物件を押さえられない」と言うのが定石のパターンである。
さらに「これは預り金だから、購入を取りやめるなら全額返却します」などと言う事もある。
そして、買主がうっかりその金銭を支払ってしまうと、数日のうちにその業者はその金銭を持ったまま雲隠れしてしまうのである。
もちろん、売主は全くその事は知らないので、購入の申し込みを行った事にも、物件を押さえた事にもなっていない。
それどころか、その物件は売却の予定すらなかったというようなケースもある。
手付金というものは、重要事項の説明を宅地建物取引主任者から受けた後に、売買契約書を交わすと同時に支払うべき金銭である。
したがって、この事をよく認識しておけば、うっかり金銭を支払ってしまう事はないだろう。
さらに言えば、手付金は売主に直接支払うのが大原則である。
業者に預けるというような種類の金銭ではない。
なぜなら、手付金は売主と買主との間で結ばれる売買契約害の中で定められる金銭だからである。
悪徳業者は、何とか焦らせて金銭をだまし取ろうとするが、そんな口車には乗ってはいけない。
このような詐欺に引っ掛からない方法として、売買の予約をしているなら、現在の所有者との売買契約書があるはずだから、事前にそれをコピーでもいいから受け取り、手付金を支払う売買契約時には、その原本を確認する必要がある。
時には、現在の所有者に直接確認する手段も有効だ。
それでも売主が信用出来ないなら、さらに安全な方法として、手付金の支払いを行わず、売買契約と決済（売買代金の支払い・所有権の移転・物件の引き渡し）を同時に行う事だ。
これならば、司法書士が立ち会いの上、所有権が確実に移転出来るかどうかチェックしてくれるので安全だ。
怪しい業者がどうしても手付金が必要だと言うのなら、まずは最大限の注意が必要だ。
優良な物件でも、あきらめた方が無難だろう。
これも手付金を狙ったパターンであるが、悪徳業者が勝手に売主だと名乗るケースがある。
しかし、登記簿上の名義は本当の所有者であるので、「所有者から購入の予約を受けている」と説明するのである。
そして売買契約を交わす事を求め、手付金を受け取るのだ。
しかし、実際は全く購入の予約などしていないし、前節と同じくその物件に売却予定がない事すらある。
実際、購入の予約自体は違法何でもないし、現実にこのような売買はたくさん行われている。
数年前になるが、ある元有名陸上選手が、不動産に関する詐欺にあったという記事が新聞を賑わせていた。
概略は以下のようである。
いつも通る道沿いに空き地があり、業者らしき人物が机を出し、分譲中という看板を立てていた。
その周辺で土地を探していた元有名選手は、すっかりその土地が気に入って、どうしても購入したいと考え、すぐに売買契約を行った。
そして、売買代金全額を支払い、登記申請用紙らしい書類をその業者から受け取り、「これを法務局へ持っていけば所有権を移転する事が出来ます」と説明を受けた。
意気揚々法務局に出掛けた元有名選手は、そこで始めて売主が所有者でないと知らされ、だまされた事に気付いて警察に届けたのである。
笑い話のようだが、現実にこのような詐欺を働く連中もいるのだ。
このようなケースの場合、悪徳業者はあたかも所有者であるかのように振る舞う。
繰り返しになるが、売買代金の全額あるいは残金を支払う決済は、司法書士の立ち会いの元に行うのが原則である。
ただ、このような悪徳業者が連れて来た司法書士など信用出来る訳がない。
司法書士は買主サイドで人選すると何度となく述べて来たが、それはこのような事件の防止策にもなるからである。
満室の収益不動産を購入して喜んでいたら、しばらくすると順々に解約の申し入れがあり、気がつけば入居者がほとんどいなくなっていたというようなケースがある。
買主は敷金、預かり保証金を返還しなければならないし、それどころか毎月の収入が少なくなってしまう。
新しい入居者を探すといっても、満室にするには相当の努力と時間が必要だ。
このようなケースは、売主が見せ掛けの入居者（ダミー）を用意したと考えられる。
収益不動産だから、入居者がたくさん入って満室に近い状態の方が、よい条件で売却出来るからだ。
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